「不動産からマネー流出・世界のＲＥＩＴ、昨年ピーク比２割減」（日経新聞）
「ＲＥＩＴ上場が急減・サブプライム影響、今年2件どまり」（日経新聞）

　最近、“不動産”に関連する記事を頻繁に見かけるようになりました。専門家の間には、様々な見方があるようですが、素人ながらに思っていることを書きたいと思います。

　今から３年前は、財産コンサルティング会社に在籍していたこともあり、否応なく、毎日、業界関連の動きをウオッチしていましたし、会社の中でも専門的なセミナーなどの情報交換会にも出ていたので、まさに“不動産”の動きを最前線で見ていた時期でした。
　しかし、２年前からはインターネット関係の仕事。さすがに、新聞の大見出しの記事には目を通すものの、リアルタイムで不動産の動きを把握していないのが正直なところです。

　こと、“不動産”の話となると、やはり、バブルの傷跡が大きかったせいか、専門家の意見でも、過度の不安と期待が交錯しているように思います。

　素人ながらに推測すると、冒頭でご紹介している世界的にＲＥＩＴから資金が流出している現象は、現段階においては、適当な価格に落ち着き始めていると捉えるのが妥当ではないかと考えます。

　ここ数年、極地的なバブル現象は確かにあったと思いますので、そういった意味では、健全な状態に戻りつつあると言えるでしょう。マクロに見た場合のＲＥＩＴからの資金流出１０〜２０％は、意外と、妥当なのではないでしょうか。

　と同時に、ＲＥＩＴなどの金融証券化商品の場合、以前のバブル期とは異なり、“値上がりの期待値”だけで取引が行なわれるのではなく、実際の収益に基づいた価格が計算されているので、以前ほど、急激に落ち込むことはないのではないかと思います。

　所詮、マクロの動きはミクロの総和でしかないので、そう言った意味においては、同程度か、中には、物件にもよりますが、それ以上の下落も有り得るでしょう。

　さりながら、個人的な観測ですが、仮に、些少ながらも“不動産が下落する”場合、多くの物件は、二段階で値を下げるのではないかと考えています。

　“下げ幅”の問題は兎も角としても、ある程度、収益還元法に基づき、価格が設定されているので、まず、最初の段階では、物件そのものの値は下がりますが、当面（契約書の期限内は）当該物件から上がる収益自体に変化は無く、分母が小さくなり分子は変わらないので、見た目の“収益率が一時的に上がるフェーズ”が入ると思います。

　次に、当該物件周辺の賃貸相場の下落と連動する形で、物件自体の収益が目減りすることが予見されますので、分母が小さくなったのに遅れる形で分子が小さくなるので、この時点で、需給バランスが安定的に落ち着く形になるのではないかと考えています。

　また、一方で、バブルの経験から学んで、虎視眈々と“底買い”を狙う勢力もあるでしょうから、「意外と、下がらないのではないか」というのが率直な感想です。ですから、現在の不動産市況は、業界で言うところの“調整局面”と見るのが妥当ではないでしょうか。

　今回は、金融機関も、昨年頃から不動産に対する融資の引き締めが見受けられますので、不動産市況全体の下落の問題よりも、ミクロ的には（個別物件単位では）、金利引き上げにともなう、ノンリコースローンなどを用いたスキームの中で“逆ザヤ”が生じる可能性はあると思われます。

　さりながら、ノンリコースローンは勿論のこと、プライベートエクイティーにおいても、債権に優先劣後などの設定がされているので、金融機関が大幅に不良債権を抱え込んだ昭和のバブルような現象はおきにくいのではないかと見ています。

　まぁ〜、あるとすると、今回の不動産下落の問題とは別次元に、（それ以前からある）首都圏のマンションの過剰供給に起因して、幾ばくか、分譲マンションの価格が下落するような感じなのではないでしょうか。

　以上、僭越ながら、素人の見立てでした。

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